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合庫銀、國泰世華銀、彰銀、凱基銀、華泰銀、台企銀等6家銀行今日聯名控告「日商野村集團」旗下「日商香港野村國際有限公司(下稱「香港野村」)於2014年間牽頭向台灣地區金融機構招攬「索力聯貸案」,並由同一集團旗下的「野村特殊投?新加坡股份有限公司」(下稱「新加坡野村」)出資900萬美元參貸該聯貸案,爆發招攬該案恐涉協助索力資金迴護,因此提告。不過,資誠會計各家銀行貸款利率比較師事務所金融產業服務營運長吳偉臺表示,傳統商銀聯貸行的角色,會出錢;但投行有可能「出面安排、不出錢」,要看野村證券的法律顧問各家銀行貸款利率比較,且台灣聯貸案銀行都習慣不做財務查核,而是看信評報告、擔保品各家銀行貸款利率比較和過去歷史資料,過度倚賴主辦行提供的資料,以後也應該檢討授信流程,銀行聯名控告未必能取得賠償。
據銀行提出聲明稿指出,該案於2014年8月8日簽約、同年8月下旬撥款完畢,嗣後隨即於同年9月初發生負責人父子行蹤不明、無力償債等違約事件,本案發生當時,震驚兩岸金融市場,相關監理機關與媒體等亦多方垂詢報導。事發當時牽頭招攬的「香港野村」及出資參貸之「新加坡野村」與包括「國泰世華銀行」、「彰化商業銀行」、「合作金庫商業銀行」、「萬泰商業銀行(現因合併已更名為「凱基商業銀行」)」、「華泰商業銀行」及「臺灣中小企業銀行」等六家參貸之台資銀行等,除同聲譴責債務人未誠信履行債務外,更委聘律師合力催索該筆聯貸債務。
然而於催理追訴過程中,參與該各家銀行貸款利率比較筆聯貸案的6家台資銀行,從債務人索力公司吳姓負責人所透露之訊息中,赫然發現「新加坡野村」宣稱參與本聯貸案之900萬美元,竟係各家銀行貸款利率比較由債務人索力公司自行籌(出)資,「新加坡野村」並未出資參貸,且相關資金迴護作業方式亦係出於野村人員之指導

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徐佳馨分析,如果遇到這樣的例子,通常會建議當事人趕緊多聯絡其他幾家銀行,看是否有可能將貸款成數拉高,或是與親朋好友趕緊湊錢,最壞的結果就是找銀行做一般信用性貸款,不過信用貸款的利率通常會比房貸高,比較划不來。但無論如何,都要盡快解決自備款不足的問題,不然如果一直湊不齊自備款,很有可能因為毀約而導致訂金被沒收。徐佳馨分析,一般來說買賣雙方在簽約的時候,都會加註:貸款成數不足契約約定成數時,買方應該要無條件一次付清差額,否則視為違約。如果發生實際貸款下來的成數不足時,賣方通常會依上面的約定,要求買方一定要在期限內補足差額,如果不能補足差額,賣方就可以依照當時簽約的契約內容,要求解除契約、並且沒收買方已經支付的價金。所以如果真的因為貸款下不來、自備款又不足,很有可能會被沒收訂金,到時候真的欲哭無淚。徐佳馨建議,為了避免發生自備款不足的窘境,建議在買屋前盡量手頭要存足夠的錢,另外也要盡量保持良好的信用紀錄,尤其是過去曾有信用破產的紀錄,銀行放款會特別審慎,很有可能會貸不下來,所以最好要和銀行維持良好的往來紀錄,銀行審核後放款也會比較大方。除了信用記錄好,公務人員、醫師或是百大企業的員工,貸款額度也會比較高。另外選擇市中心的房屋,也會比較容易貸款。【問題三】無自備款如何買屋?該如何貸款?
徐佳馨分析,政府限縮房貸的情況下,一般房貸的貸款成數已經從7~8成下降到6~7成,有些地區、特定的產品還只有5成左右,因此,如果沒有自備款要買新成屋、中古屋,真的是難上加難。有些人可能會選擇低利信貸,雖然有些低利信貸前幾個月的利率約是3%左右,不過還是比一般房貸利率2%要來得高,而且不少信貸平均利率都高達10%以上,利息壓力也會相當大。另外,如果沒有自備款就表示自己沒有存款,因此信貸的利率也不見得可以壓低到3%以下,貸款的壓力也會比一般人大。徐佳馨建議,如果手上沒有足夠的自備款,買房其實又不是想要立刻入住,或許可以考慮預售屋,因為預售屋是依照工程進度付款,不需要一次拿出高額頭期款,而且一般而言,建商會與某些特定銀行業者配合,景氣逐漸復甦的時候,貸款成數也會比過去來得要多,較容易談到比較好的利率,還有多餘的時間可以慢慢存錢,是比較好的選擇。

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不少人都以買屋為人生的夢想,現在的房貸利率還是處於相對低檔,因此不少人都會考慮貸款買屋。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,雖然現在房貸利率低,不過在央行限縮貸款條件的情況下,自備款必須從以前的2成,提高到3~4成。也就是說,假設你要買1000萬元的房屋,你至少得準備到300萬元到400萬元的自備款,才有可能貸款。不過對於小套房產品,或是地上權的產品,自備款可能就要準備到5成以上了,因為不少銀行會針對上述的兩樣產品,貸款成數限縮。另外,新北市的淡水、三峽、林口區,則因為之前房屋釋出量太大、政府限縮房貸成數,也有可能只能貸款6成,自備款相對也得拉高到4成。另外其實買屋除了自備款外,還得考慮一些雜項支出,像是過戶費、預繳水電費、預繳管理費、保險費,如果有委託仲介,也要給予仲介費。不少人還要存一筆裝潢費,因此買屋前,最好存款要有「房屋總價」的4成以上,會比較保險。【問題二】簽約後才發現自備款不足該怎麼徐佳馨表示,不少人以為存到了100、200萬元就足以承擔自備款,興沖沖的去買房,但卻因為貸款成數低,或是因為其他原因銀行不願意給予太多貸款,導致自備款不足。舉例來說,小黃在大台北看屋看了1年以上,雖然只有自備款150萬元,但好不容易總算看到適合新婚居住的房屋,總價也只要500萬元。如果以自備款3成來看,小黃其實剛好已經存到了自備款,因此信心滿滿的與對方簽約,沒想到等到要和銀行談貸款時,各家銀行都說小黃因為買的地點偏遠,都只願意給予貸款6成,因此小黃的自備款還欠50萬元支付不出來。

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